Medlemskapsprövningen i en bostadsrättsförening måste alltid ske enligt lag och stadgar. Stadgarna skiljer sig naturligtvis mellan olika föreningar och det finns flera regler i Bostadsrättslagen, men den grundläggande regeln om medlemskapsprövningen finns i Bostadsrättslagen 2 kap 3 § som har följande lydelse.
”Den som en bostadsrätt har övergått till får inte vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare.
För vissa särskilda fall av övergång gäller 4–7 §§.”
Särskilda stadgevillkor
Det här med att inträde inte får vägras i föreningen om den medlemskapssökande uppfyller de villkor som föreskrivs i stadgarna, kan troligtvis främst hänföras till HSBs bostadsrättsföreningar med HSBs normalstadgar. I dessa stadgar uppges att inträde bl.a. kan beviljas den som är medlem i HSB.
HSB förutsätter alltså att den medlemskapssökande först blir medlem i den regionala HSB-föreningen och sedan söker medlemskap i den HSB bostadsrättsförening där han eller hon har förvärvat en bostadsrätt.
Skälighetsbedömningen
Som förutsättning för medlemskap gäller vidare att föreningen skäligen bör kunna godta förvärvaren som bostadsrättshavare. Viktigt att komma ihåg är att medlemskap endast får vägras om det finns objektivt godtagbara skäl för detta. Vidare får föreningen i samband med medlemskapsprövningen inte göra sig skyldig till olaga diskriminering.
I praktiken är det främst förvärvarens förmåga att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen och dennes personliga kvalifikationer som tillmäts betydelse vid prövningen av medlemskap. Vid skälighetsbedömningen kan givetvis även andra omständigheter vara avgörande som om förvärvaren har för avsikt att uppfylla ett eventuellt krav på permanent boende i bostadsrätten efter förvärvet, vissa typer av andelsförvärv eller om ett förvärv sker i spekulativt syfte med avsikt att omedelbart vidareförsälja bostadsrätten för att uppnå en ekonomisk vinst.
Permanentboende
Ett vanlig stadgevillkor är att den som söker medlemskap i föreningen ska använda sin bostadslägenhet för permanent boende. För att ett stadgevillkor om permanentboende ska få någon betydelse vid medlemskapsprövningen krävs det dock att kravet framgår tillräckligt tydligt av stadgarna.
Om föreningen kan lyfta fram omständigheter som talar emot att förvärvaren kommer att använda bostaden för permanentboende, blir förvärvaren bevisskyldig för sitt påstående att han eller hon efter förvärvet avser att permanent bosätta sig i lägenheten.
Många föreningar undrar hur de skall kunna ta reda på om en förvärvare verkligen avser att permanent bosätta sig i bostadslägenheten. Mitt råd är att samtala med förvärvaren om dennes framtidsplaner. Många föreningar håller intervjuer med förvärvaren innan föreningen tar ställning i medlemskapsfrågan.
Andelsförvärv
Av bostadsrättslagen framgår att den som har förvärvat en andel i en bostadsrätt får vägras inträde i föreningen, såvida inte något annats har bestämts i stadgarna. Detta gäller dock inte när en make eller sambo förvärvar en andel i en bostadslägenhet. De har nämligen rätt att göra ett sådant andelsförvärv om de i övrigt uppfyller villkoren för medlemskap.
Innebörden av bestämmelsen är annars att föreningen har full frihet att reglera frågan om medlemskap vid andelsförvärv i sina stadgar och om stadgarna saknar sådan bestämmelser har föreningen – bortsett från make och sambofallet – alltid möjlighet att vägra medlemskap.
Ekonomiska förmåga
Enligt huvudregeln ska förvärvaren på egen hand ha en sådan ekonomisk förmåga att han eller hon självständigt kan betala månadsavgiften löpande.
Om det framstår som tveksamt att förvärvaren själv har tillräckligt god ekonomi, kan ett borgensåtagande i vissa fall medföra att denne ändå bör godtas som medlem. Att ett borgensåtagande kan vara nyckeln till medlemskap är dock inget som föreningen behöver upplysta förvärvaren om. Om förvärvaren däremot ordnar en borgensman som tar på sig ett borgensåtagande, behöver föreningen ofta acceptera borgensåtagandet efter att ha utfört en sedvanlig kreditkontroll på borgensmannen.
Blir det utrett att förvärvaren vid upprepade tillfällen varit i dröjsmål med hyresbetalning och liknande betalningar eller haft andra betalningsanmärkningar mot sig bör detta i allmänhet leda till att denne vägras medlemskap i föreningen, såvida inte denne kan ställa godtagbar säkerhet. Betalningsanmärkningar är dock inget absolut hinder mot medlemskap eftersom det görs en helhetsbedömning av de ekonomiska förhållandena i varje enskilt fall.
En tumregel när föreningen prövar om förvärvaren har en tillräcklig självständig ekonomiska förmåga kan vara följande formel
Nettoinkomst
– avdrag för avgiften till föreningen
– avdrag för kronofogdemyndighetens årligt fastställda normalbelopp för förvärvaren och dennes familj
– avdrag för andra skulder som amorteras
= en slutsumma som bör ha en marginal för oförutsedda levnadsutgifter.
Ovannämnda formel har föreningar använt för att bevisa att en förvärvare inte har tillräcklig förmåga att på egen hand fullgöra sina ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen. Hyresnämnd och hovrätt har accepterat detta sätt att beräkna ekonomisk förmåga/oförmåga vid medlemskapsprövningen.
Förvärvarens personliga kvalifikationer
Lagstiftaren har tänkt sig att möjligheten att neka medlemskap på grund av bristande personliga kvalifikationer endast skall kunna användas i undantagsfall vid mer allvarliga situationer.
Detta synsätt har lett till att hyresnämnd och hovrätt beviljat medlemskap åt förvärvare trots att de tidigare dömts för misshandel och grov misshandel. De få avgöranden som finns tyder på att brott som en person tidigare begått kan förlora sin betydelse efter en viss tid, om inte nya brott har begåtts. Vidare indikerar avgörandena att brottet, för att det ska kunna utgöra ett skäl att vägra medlemskap, bör vara sådant att man på grund av det har anledning att tro att personen kommer att missköta sig i sitt boende.
Spekulation
Om ett förvärv har sker i spekulativt syfte, dvs med syfte att omedelbart vidareförsälja bostadsrätten för att uppnå en ekonomisk vinst, anses föreningen ha ett objektivt godtagbart skäl för att vägra medlemskap.
Det är dock i allmänhet svårt för en förening att vinna framgång med ett påstående om att det skett ett spekulativt förvärv och det beror på att föreningen har full bevisbörda för sitt påstående. Föreningen måste alltså i hyresnämnd och hovrätt bevisa att det är frågan om spekulation och det är i allmänhet svårt.
Ärenden om medlemskapsprövning är något som jag varje år hanterar för ett flertal bostadsrättsföreningar.
