Varför måste det alltid vara ett stämmobeslut?
Stämmobeslut om inglasning/utbyggnad av befintliga balkonger faller in under regeln i Bostadsrättslagen 9 kap 15 § första stycket som har följande lydelse
”Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.”
Som väsentlig förändring enligt lagkommentaren till Bostadsrättslagen räknas sådana åtgärder som inte utgör underhåll eller reparationer dvs främst om- eller tillbyggnationer som är av omfattande art oavsett om de kostar mycket eller lite.
Enligt författarna till lagkommentaren kan det dock finnas skäl för styrelsen att till stämman hänskjuta beslut om kostnadskrävande åtgärder trots att byggnadsåtgärden i och för sig är att räkna som underhåll/reparation eller inte är av så omfattande art. Detta beror på att styrelsen har en aktsamhetsplikt.
Ett stämmobeslut av aktuellt slag faller även in under regeln i Bostadsrättslagen 9 kap 16 § första stycket andra punkten. Regeln har följande lydelse.
”Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behövas tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, ska bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande på stämman har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.”
Såsom rättspraxis kommit att utvecklas faller även beslut som inte medför en förändring av själva lägenheten eller berör gemensamma utrymmen eller förmåner som bostadsrättshavaren har tillgång till, men som ändå menligt inverkar på bostadsrättshavarens rätt genom att lägenheten blir mindre attraktiv och förlorar i värde, in under den aktuella regeln. Detta gäller bland annat vid inglasning av balkong eftersom den egna lägenheten kan bli något mörkare pga inglasningen, utbyggnad av balkong eftersom den egna lägenheten kan bli något mörkare pga att den egna balkongen eller balkongen ovanför den egna lägenheten blir något större. Detta gäller också lägenheter i markplan utan egna balkonger eftersom dessa lägenheter kan bli något mörkare när balkongen ovanför den egna lägenheten blir något större.
Praktisk handläggning
Ett stämmobeslut om inglasning/utbyggnad av balkonger kan handläggas enligt följande generella hållpunkter.
Informationsmöte med medlemmarna
Inför eller vid mötet bör bostadsrättshavarna få en komplett skriftlig information om hela projektet med till exempel bilder på byggnaden före och efter renoveringen, fullständig information om projektets ekonomi och hur detta skall finansieras, hur långt tid projektet beräknas beröra den egna lägenheten mm samt kopia av den tekniska utredning som slår fast att balkongerna är i behov av en renovering. Vid mötet bör bostadsrättshavarna få möjlighet att ställa frågor till föreningsstyrelsen och om möjligt den entreprenör som skall handa projektet. Om möjligt bör det vid beslut om inglasning av balkong finnas en modell av inglasningen på plats ute hos föreningen. Bostadsrättshavarna behöver får klart för sig vad det är frågan om för slags konstruktion och hur den fungerar.
Kallelse till stämma med dagordning
En kallelse ska tillställas bostadsrättshavarna i enlighet med lag/stadgar. Av dagordningen ska det tydligt framgå vad slags ärende som stämman skall fatta beslut om. Det gäller verkligen att få till stånd en stämma som inte senare kan klandras i domstol av någon medlem.
Stämmobeslut i laga ordning
För ett giltigt beslut krävs att minst 2/3 av de bostadsrättshavare som berörs av beslutet och som är närvarande på stämman säger ja till beslutet. Det krävs alltså inte att alla berörda bostadsrättshavare är med på stämman! Föreningen bör ha kontroll på exakt vilka bostadsrättshavare som säger ja till beslutet. De som säger nej eller inte tar ställning till beslutet kommer att bli motparter till föreningen i ett kommande ärende i hyresnämnden. Det skall av stämmoprotokollet tydligt framgå om det finns en majoritet om minst 2/3 av de berörda och på stämman röstande bostadsrättshavarna som har sagt ja till beslutet.
Enkätundersökning
Efter att en stämman har genomförts gäller det att om möjligt minska antalet eventuella motparter till föreningen. En enkätundersökning bör upprättas och lämnas ut till alla de bostadsrättshavare som sagt nej eller inte alls tagit ställning till beslutet. Någon som sagt nej kanske ändrar sig. Framför allt kommer de som inte var med på stämman att få möjlighet att ta ställning till beslutet. Om alla berörda bostadsrättshavare uttryckligen säger ja till beslutet vid stämman eller vid enkätundersökningen, behöver inte föreningen gå vidare till nästa steg.
Ansökan till hyresnämnden
Om det efter enkätundersökningen finns bostadsrättshavare som sagt nej eller inte tagit ställning till beslutet, måste föreningen inge en ansökan till hyresnämnden. Ansökan ska uppfylla alla de olika som ställs på denna typ av ansökan. Ett beslut från hyresnämnden kan sedan överklagas till Svea hovrätt. Först när hyresnämnd eller hovrätt godkänt stämmobeslutet är beslutet verkligen giltigt.
Jag har genom åren handlagt ett stort antal ärenden av detta slag. Jag vet hur föreningen ska gå till väga för att fatta giltiga stämmobeslut om inglasning/utbyggnad av balkonger som sedan står sig i hyresnämnd och hovrätt.
