När föreligger det egentligen skäl för att en andrahandsupplåtelse måste beviljas enligt gällande rätt och när har föreningen rätt att säga nej till en andrahandsupplåtelse? Av propositionen 2013/14:142 och rättspraxis på området framgår sammanfattningsvis nedanstående skäl för eller emot att tillstånd skall ges till en andrahandsupplåtelse.
Likhetsprincipen
Det är dock upp till varje enskild förening om den vill vara mer generös med tillståndsgivningen än vad lagstiftaren har tänkt sig. Föreningen måste emellertid vid alla beslut om andrahandsupplåtelse se till att beakta den föreningsrättsliga likhetsprincipen så att alla bostadsrättshavare behandlas lika. Om t.ex. en bostadsrättshavare får tillstånd till andrahandsupplåtelse i tre (3) år för att inte behöva sälja sin bostadsrätt med förlust, har alla andra bostadsrättshavare i samma situation och med samma skäl också rätt till andrahandsupplåtelse i tre (3) år.
Skäl för en andrahandsupplåtelse
- Studier eller arbete på annan ort – oftast föreligger skäl om bostadsrättshavaren dagligen måste pendla mer än 8-10 mil med en restid som överstiger 1,5 timme enkel väg.
- Vistelse utomlands eller på annan ort i landet – oftast föreligger skäl om bostadsrättshavaren kan visa att det finns en uppriktig vilja att i framtiden återvända till lägenheten och bo där.
- Vård av anhörig eller provsamboende – oftast föreligger skäl för tillstånd i 1 år.
- Upplåtelse av en mindre lägenhet till barn eller närstående för att under en tid bereda denne en bostad – oftast föreligger skäl för tillstånd i 1 år.
- Ålder eller sjukdom som gör att bostadsrättshavaren måste tas in på en vårdinrättning eller ett särskilt anpassat boende – oftast ges tillstånd 1 år i taget under en sammanlagd tid om maximalt 3 år.
- Bostadsrätten är svår att sälja på grund av de rådande marknadsförutsättningarna och bostadsrättshavaren vill ha ett visst utrymme med att avvakta med försäljningen – oftast ges tillstånd upp till maximalt 1 år.
- Upplåtelse av lägenheten under en övergångstid för att kunna avsluta en tjänst eller liknande t.ex. inför en pensionering – oftast ges tillstånd om bostadsrättshavaren kan visa att det finns konkreta pensioneringsplaner och pensioneringen dessutom inte skall dröja längre än ca 4-5 år.
Skäl mot en andrahandsupplåtelse
- Förvärv eller innehav av bostadsrätten med enbart en vilja att få hyra för lägenheten anses inte motivera tillstånd till en andrahandsupplåtelse. Det är dock allmänhet väldigt svårt för en förening att i hyresnämnden bevisa att det skulle ha skett ett spekulationsköp och att andrahandsupplåtelse därför inte bör beviljas.
- Skälet för andrahandsupplåtelsen anses väga lättare ju längre tiden går. Allt beror förstås på det enskilda fallet, men ju längre tid andrahandsupplåtelsen pågått desto troligare är det att hyresnämnden inte ger tillstånd till upplåtelsen.
- Bostadsrättshavaren skäl bör alltid vägas mot hänsynen till föreningens intressen. Har bostadsrättshavaren skäl för upplåtelsen samtidigt som föreningen inte kan presentera någon konkret orsak till varför tillstånd inte bör beviljas, kommer föreningen att förlora intresseavvägningen.
- Föreningen, som alltid på förhand har rätt att få veta vem som skall vara andrahandshyresgäst, kan invända mot andrahandshyresgästens eventuella bristande personliga kvalifikationer och säga nej till upplåtelsen.
- Föreningen har om den är en så kallad +55-förening rätt upprätthålla ålderskravet, dvs en rätt att kräva att även andrahandshyresgästen skall vara +55 år fyllda.
- Föreningen kan därtill neka en andrahandsupplåtelse om den kan förväntas påverka föreningens skatterättsliga förhållanden på ett negativt sätt.
- En stor förening har att tåla fler andrahandsupplåtelser jämfört med en liten förening. Detta beror på att det i en liten förening kan bli svårt att få ihop en styrelse mm om det samtidigt pågår för många andrahandsupplåtelser.
Ärenden om andrahandsupplåtelser är något som jag varje år hanterar för ett flertal bostadsrättsföreningar.
