Stämmobeslut om stamrenovering måste fattas på ett korrekt sätt i enlighet med lag och stadgar, för i annat fall kan det bli besvärligt för föreningen.
Varför behöver det i allmänhet fattas ett stämmobeslut?
Utgångspunkten för frågeställningen är regeln i Bostadsrättslagen 9 kap 15 § första stycket som har följande lydelse.
”Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna.”
Som väsentlig förändring enligt lagkommentaren till Bostadsrättslagen räknas sådana åtgärder som inte utgör underhåll eller reparationer, dvs främst om- eller tillbyggnationer som är av omfattande art oavsett om de kostar mycket eller lite.
Ett stambyte, som istället faller in under kategorin sedvanligt periodiskt underhåll, är alltså inte att betrakta som en väsentlig förändring av föreningens hus. Därmed lockas man tro att det räcker med ett styrelsebeslut om stambyte för att giltigt beslut om stambyte ska ha fattats.
Enligt författarna till bostadsrättslagens lagkommentar kan det dock finnas skäl för styrelsen att till stämman hänskjuta beslut om kostnadskrävande åtgärder trots att byggnadsåtgärden i och för sig är att räkna som underhåll/reparation eller inte är av så omfattande art. Detta beror på att styrelsen har en aktsamhetsplikt.
Eftersom ett stambyte i allmänhet är en kostnadskrävande åtgärd för föreningen och en mycket ingripande åtgärd för de enskilda bostadsrättshavarna finns det därför all anledning för styrelsen att hänskjuta frågan till stämman.
Förutsättningarna för giltigt stämmobeslut om stamrenovering
Utgångspunkten för vilken beslutsmajoritet som krävs vid stämmobeslut finns Lag om ekonomiska föreningar 6 kap 33 § första stycket som har följande lydelse.
”Föreningsstämmans beslut utgörs av den mening som har fått mer än hälften av de avgivna rösterna. Vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst.” Därefter uppges bland annat följande i regelns andra stycke. ”Första stycket gäller inte om något annat följer av denna lag eller har bestämts i stadgarna.”
Ett stämmobeslut om stambyte kan alltså fattas med en (1) rösts övervikt, dvs med enkel majoritet. Med denna röstmajoritet får föreningen visserligen utföra stambytet, men föreningen blir skyldig att så långt som möjligt återställa alla lägenheter i det skick som var och en av dem var i precis innan stambytet.
Oftast är det dock inte möjligt eller lämpligt för föreningen att återställa alla lägenheter i det skick som var och en var i precis innan stambytet. Att individuellt anpassa ett flertal badrum kommer att ge föreningen en mycket dyrare entreprenad. Därtill medför en stamrenovering allt som oftast att det blir en viss förändring av lägenheten. Till exempel blir kanske lägenheten något mindre till följd av olika rördragningar eller så behöver kanske undertaket i badrummen sänkas. Kanske vill föreningen vill förse badrummen med kakel och klinker istället för våtrumstapet och våtrumsmatta eller installera dusch istället för badkar. Alla de nu nämnda exemplen på förändringar av lägenheten måste godkännas av den enskilde bostadsrättshavaren och då räcker det inte för stämman att fatta beslut med en (1) rösts övervikt.
Vid en stamrenovering, som ofta är en mycket ingripande åtgärd för bostadsrättshavarna eftersom de under en tid inte kan använda sin lägenhet till fullo, är det istället oftast bättre och ibland helt nödvändigt, dels att fatta ett stämmobeslut om att temporärt överta bostadsrättshavarnas underhållsansvar för de delar av lägenheten som berörs av stamrenoveringen, dels att fatta stämmobeslutet i enlighet med regeln i Bostadsrättslagen 9 kap 16 § första stycket andra punkten som har följande lydelse.
”Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet behövas tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, ska bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande på stämman har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.”
Praktisk handläggning
Ett stämmobeslut om stamrenovering kan handläggas enligt följande generella hållpunkter.
Informationsmöte med medlemmarna.
Inför mötet bör bostadsrättshavarna få en komplett skriftlig information om hela projektet med till exempel fullständig information om projektets ekonomi och hur detta skall finansieras. Bostadsrättshavarna behöver också information om hur långt tid projektet beräknas beröra den egna lägenheten mm, vilka åtgärder som föreningen behöver vidta i fastigheten och lägenheterna, hur lägenheterna kommer att se ut efter stamrenoveringen. Vid mötet bör bostadsrättshavarna få möjlighet att ställa frågor till föreningsstyrelsen och om möjligt den entreprenör som skall handa projektet.
Kallelse till föreningsstämma med dagordning.
En kallelse ska tillställas bostadsrättshavarna i enlighet med lag/stadgar. Av dagordningen ska det tydligt framgå vad slags ärende som stämman ska fatta beslut om. Det gäller verkligen att få till stånd en stämma som inte senare kan klandras i domstol.
Stämmobeslut i laga ordning.
För ett giltigt beslut enligt Bostadsrättslagen 9 kap 16 § första stycket punkten två krävs att minst 2/3 av de bostadsrättshavare som berörs av beslutet och som är närvarande på stämman säger ja till beslutet. Det krävs alltså inte att alla berörda bostadsrättshavare är med på stämman! Föreningen bör ha kontroll på exakt vilka bostadsrättshavare som säger ja till beslutet. De som säger nej eller inte tar ställning till beslutet kommer att bli motparter till föreningen i ett kommande ärende i hyresnämnden. Det skall av stämmoprotokollet tydligt framgå om det finns en majoritet om minst 2/3 av de berörda och på stämman röstande bostadsrättshavarna som har sagt ja till beslutet.
Enkätundersökning.
Efter att en stämman har genomförts gäller det att om möjligt minska antalet eventuella motparter till föreningen. En enkätundersökning bör upprättas och lämnas ut till alla de bostadsrättshavare som sagt nej eller inte tagit ställning till beslutet. Någon som sagt nej kanske ändrar sig. Framför allt kommer de som inte var med på stämman att få möjlighet att ta ställning till beslutet. Om alla berörda bostadsrättshavare uttryckligen säger ja till beslutet vid stämman eller vid enkätundersökningen, behöver inte föreningen gå vidare till nästa steg.
Ansökan till hyresnämnden.
Om det efter enkätundersökningen finns bostadsrättshavare som sagt nej eller inte tagit ställning till beslutet, måste föreningen inge en ansökan till hyresnämnden. Ansökan ska uppfylla alla de olika krav som ställs på denna typ av ansökan. Ett beslut från hyresnämnden kan sedan överklagas till Svea hovrätt. Först när hyresnämnd eller hovrätt godkänt stämmobeslutet är detta verkligen giltigt.
Jag har genom åren handlagt ett stort antal ärenden av detta slag. Jag vet hur föreningen ska gå till väga för att fatta ett giltigt stämmobeslut om stamrenovering med temporärt övertagande av bostadsrättshavarnas underhållsansvar och med diverse förändringar i bostadsrätterna som sedan står sig i hyresnämnd och hovrätt.
