Vägrat tillträde till bostadsrätt. Hur hanterar man denna mycket besvärliga situation för föreningen när det är bråttom att komma in t.ex. vid en inplanerad obligatorisk ventilationskontroll, dvs en OVK?
Lagregleringen
Föreningens tillträdesrätt till en bostadsrätt – oavsett om det är en bostad eller lokal – regleras i Bostadsrättslagen 7 kap 13 § som har följande lydelse.
”Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för eller har rätt att utföra enligt 12 a §. När bostadsrättshavaren har avsagt sig bostadsrätten enligt 4 kap. 11 § eller när bostadsrätten skall tvångsförsäljas enligt 8 kap., är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid. Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt.
Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjanderätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i huset eller på marken, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I så fall tillämpas 5 §.
Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, får Kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.”
Att observera är att föreningen endast har tillträdesrätt när detta är objektivt motiverat. Det ska verkligen vara fråga om nödvändig tillsyn och erforderligt arbete.
Föreningens rätt till tillsyn
Företrädare för föreningen har alltså rätt få komma in i lägenheten när det behövs för tillsyn. Tillsynen kan bestå i att föreningen vill kontrollera att bostadsrättshavaren följer vad som åligger denne enligt bostadsrättslagen, nämligen att hålla lägenheten i gott skick, att lägenheten används för det avsedda ändamålet och att någon väsentlig förändring inte gjorts i lägenheten utan styrelsens samtycke.
Föreningens rätt att utföra arbeten
Vidare har föreningen rätt att komma in i lägenheten för att undersöka om det föreligger behov av reparation eller annat arbete som föreningen svarar för samt att utföra sådant arbete. Vidare har föreningen rätt till tillträde för att i enlighet med bostadsrättslagen avhjälpa brister i lägenheten på bostadsrättshavarens bekostnad under vissa mycket speciella förutsättningar.
Krav på att ta hänsyn till bostadsrättshavaren
Det finns inte några regler om tidpunkt för tillträdet eller om skyldighet för föreningen att anmäla sitt önskemål en viss tid i förväg, men föreningen är enligt lagregeln skyldig att ta vederbörlig hänsyn till bostadsrättshavarens intressen så att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Missar föreningen denna skyldighet kan bostadsrättshavaren ha rätt till nedsättning av årsavgiften, skadestånd av föreningen eller uppsägning i enlighet med bostadsrättslagens regelverk. En god regel kan därför vara att föreningen begär tillträde ca 14 dagar i förväg så att bostadsrättshavaren får möjlighet att planera sitt arbete mm.
Särskild handräckning
Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, kan föreningen ansöka om särskild handräckning hos kronofogden.
Jag brukar för egen inte ansöka om särskild handräckning. En sådan ansökan skall nämligen delges enligt delgivningslagens bestämmelser, med följd att kronofogdens delgivningsmän verkligen kommer att försöka få tag på bostadsrättshavaren personligen. Om bostadsrättshavaren håller sig undan eller i övrigt är svårdelgiven kan en sådan delgivning dra ut på tiden. Därtill har bostadsrättshavaren möjlighet att överklaga kronofogdens beslut om särskild handräckning till tingsrätt.
Rättelseanmodan och uppsägning
Om bostadsrättshavaren inte lämnar begärt tillträde till lägenheten, brukar jag för föreningens räkning sända bostadsrättshavaren en skriftlig rättelseanmodan i ett rekommenderat brev med begäran om tillträde till en viss dag och ett visst klockslag. I brevet finns en uppmaning att snarast återkomma om dagen och klockslaget inte passar. I brevet finns också en upplysning om bostadsrättshavaren kan bli uppsagd om inte denne vidtar rättelse och ger föreningen det begärda tillträdet. De flesta bostadsrättshavare brukar av naturliga skäl ta rättelseanmodan på allvar och ger föreningen det begärda tillträdet.
Om föreningen sänt en rättelseanmodan och bostadsrättshavaren sedan inte ger föreningen tillträde, föreligger en rätt för föreningen att säga upp bostadsrättshavarens nyttjanderätt. Eftersom en bostadsrättshavare åtminstone vid ett enstaka tillfälle med lätthet kan visa giltig ursäkt för att inte ha gett föreningen tillträde, brukar jag för säkerhets skull sända i vart fall två rättelseanmaningar innan dess att uppsägning sker i ärendet.
Slutsatser
Vägrat tillträde till bostadsrätt tar tyvärr tid att hantera. Detta kan tyvärr få till följd att föreningen kommer att behöva skjuta på t.ex. en obligatoriska ventilationskontroll, fram tills dess att föreningen vidtagit någon av de åtgärder som ovan nämnts.
Avslutningsvis vill jag nämna att föreningen, utan att särskild föreskrift i stadgarna eller skriftlig medgivande från bostadsrättshavarna, inte bör använda sig av reservnycklar för att gå in i bostadsrättshavarnas lägenheter.
Ärenden om vägrat tillträde till bostadsrätter är något som jag varje år hanterar för ett flertal bostadsrättsföreningar.
