Vanvård av bostadsrättslägenheter går allt som oftast hand i hand med brister i sundhet, ordning och gott skick. Det kan i lägenheten t.ex. vara frågan om mycket dåliga ytskikt mm, söndriga inredningsdetaljer, mycket smuts, mycket dålig lukt som sprider sig ända in i grannarnas lägenheter, mycket dålig ordning. Det kan också vara frågan om en s.k. samlarlägenhet med mängder av bråte, prylar, skräp mm som staplats i högar runt om i lägenheten. I en sådan lägenhet kan det uppstå ohyra och beroende på mängden brännbart material även brand. Så frågan är hur föreningen kan hantera detta på ett så bra sätt som möjligt?
Den rättsliga regleringen
Bostadsrättslagen 7 kap 9 § första stycket andra meningen har följande lydelse.
”Bostadsrättshavaren skall även i övrigt vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset. Han eller hon skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Han eller hon skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att dessa åligganden fullgörs också av dem som han eller hon svarar för enligt 12 § tredje stycket 2.
Bostadsrättslagen 7 kap 12 första stycket första meningen har följande lydelse.
Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra–femte styckena. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen.”
Hur man kan hantera vanvård av bostadsrättslägenheter
När föreningen stöter på en lägenhet som är vanvårdad och/eller som har brister i sundhet, ordning och gott skick, bör företrädare för föreningen ha ett samtal med bostadsrättshavaren. Vid detta samtal bör föreningen begära att bostadsrättshavaren tar tag i problematiken och ser till att transportera bort bråte mm, sanera och/eller städa lägenheten samt reparera vanvårdad och/eller trasig inredning mm.
Föreningen får därefter ge bostadsrättshavaren tid så att denne för möjlighet att tag i problematiken, innan dess att föreningen gör ett återbesök i lägenheten. Föreningen har alltid rätt till tillträde till lägenheten för att utföra tillsyn där. Får inte föreningen det tillträdet som begärts, gör sig bostadsrättshavaren skyldig till vägrat tillträde med allt vad det kan innebära.
Rättelseanmodan
Om föreningen emellertid får det begärda tillträdet och det vid besöket står klart att bostadsrättshavaren inte följt föreningens begäran om att ta tag i problematiken, kan föreningen tillställa bostadsrättshavaren en skriftlig rättelseanmodan med rekommenderat brev. Även om inte lagen kräver det brukar jag tillställa socialtjänsten i den kommun där lägenheten är belägen en kopia av rättelseanmodan. Detta görs i hopp om att socialtjänsten skall engagera sig i ärendet och förmå bostadsrättshavaren att ta tag i problematiken.
Efter det att rättelseanmodan gått ut skall bostadsrättshavaren få viss tid på sig att vidta rättelse, i praktiken brukar det handla om en till två månader. Därefter är det dags för föreningen att göra ett återbesök för att kontrollera om rättelse vidtagits. Besöket bör genomföras av minst två ställföreträdare för föreningen som har med sig en digitalkamera för att föreviga lägenhetens skick. Det gäller för föreningen att säkra bevis om lägenhetens skick. Bostadsrättshavaren eller någon annan person får inte fotograferas eller filmas.
Skriftlig uppsägning
Om det vid återbesöket står klart att bostadsrättshavaren inte följt föreningens skriftliga rättelseanmodan, kan föreningen delge bostadsrättshavarens en skriftlig uppsägning varigenom bostadsrättshavarens nyttjanderätt förklaras förverkad. Denna uppsägning kommer att stå sig vid den efterföljande rättsprocessen i allmän domstol, under förutsättning av att det som läggs bostadsrättshavaren till last inte är av det ringare slaget.
Lagstiftaren har klart markerat att nyttjanderätten inte är förverkad om det som läggs bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse, så det gäller därför att skilja på vanvård och vanligt slitage. Vanligt slitage av lägenheten måste varje förening acceptera.
Vanvård av bostadsrättslägenheter är något som jag varje år hanterar för ett flertal bostadsrättsföreningar.
